Národná banka Slovenska (NBS) zverejnila novú správu o ekonomickom vývoji na Slovensku. V nej okrem iného konštatuje, že ani pokles cien nehnuteľností nedokázal vykompenzovať prudký nárast úrokových sadzieb na hypotékach. „Ešte na začiatku minulého roka dostal úver takmer každý. Dnes, pri splátkach úverov, ktoré narástli o viac ako 50 %, jednoducho ľudia nedosiahnu na potrebnú výšku úveru,“ hovorí o aktuálnej situácii Eva Šablová, riaditeľka pre úvery vo FinGO.sk.

Komentuje Róberta Mecková, riaditeľka FinGO recloud

Dokedy budú ceny nehnuteľností klesať?

Keď sa dostaneme na vrchol úrokov pri hypotékach, tak sa situácia zastabilizuje a dopyt sa mierne oživí. Nedostatok bytov a domov na Slovensku je tragický, takže ak niekto očakáva nekonečný pokles cien, nemusí sa ho dočkať. Ku korekciám ešte môže prísť, ale dobré byty si cenu držia.

Stáva sa bývanie menej dostupným?

Správa NBS hovorí, že bývanie sa vplyvom rastúcich úrokových sadzieb stáva čoraz nedostupnejšie. Bývanie je najmenej dostupné v Prešovskom, Košickom a Žilinskom kraji. Naopak, najdostupnejšie je v Bratislavskom kraji. Dôvodom je to, že v hlavnom meste a okolí je ponuka nehnuteľností oproti ostatným krajom širšia a predávajúci sú viac naklonení ísť s cenou dole. Zároveň platí, že rast miezd je v súčasnosti najdynamickejší práve v Bratislavskom kraji.

Ako reagujú na aktuálnu situáciu developeri?

Podľa správy NBS sa síce dokončuje čím ďalej, tým viac bytov, avšak počet bytov, ktoré sa ešte len začínajú stavať, sa znižuje. Počty nových stavebných povolení dokonca poklesli o približne tretinu. Obdobie posledného roka bolo natoľko turbulentné, že niektorí developeri zvolili vyčkávaciu taktiku a jednoducho sa rozhodli, že chcú počkať ako sa bude situácia vyvíjať a novú výstavbu preto často radšej pozastavujú. Naopak iní, ktorí majú dohodnuté podmienky, či už v bankách alebo s dodávateľmi, stavať budú a myslím si, že nebudú chcieť výraznejšie znižovať predajné ceny nehnuteľností.

Je vhodná doba na kúpu nehnuteľnosti?

Ak niekto hľadá nehnuteľnosť kvôli životnej potrebe, kúpiť musí a vtedy to nemá zmysel odkladať. Ak potrebuje dom, nech kupuje dom. Ak ho nepotrebuje, nech pokojne čaká ako sa bude situácia vyvíjať. Ak chce kupujúci investovať, nech kúpi pozemok, byt, garáž, dom, ak ich vie kúpiť za skvelú cenu. Práve teraz je na trhu priestor na vyjednávanie ceny. Dobrá príležitosť na investičnú kúpu sa nemusí opakovať každý deň.

Oplatí sa s predajom nehnuteľnosti počkať?

Nik nemá vešteckú guľu, preto by sa každý mal riadiť vlastnými pocitmi, radami skúseného vlastného makléra a svojou životnou situáciou. Ak nemusíte kupovať a je vám dobre tak ako je, tak nekupujte. Ceny nehnuteľností ešte môžu klesnúť. Na druhej strane, môžu aj čoskoro stúpnuť, keďže pokles trhu nie je nekonečný proces. Predávajúcim radím – ak potrebujete predať, predajte. Ak nepotrebujete predať, nepredávajte, čakajte. Skôr či neskôr príde čas, kedy ceny zas stúpnu. Je to trhový cyklus a kormidlo držia kupujúci.

Komentuje Eva Šablová, riaditeľka pre úvery v spoločnosti FinGO.sk

Koho sa najviac dotýka zvyšovanie úrokov?

Zdražovanie úverov sa väčšiny existujúcich dlžníkov dotkne v čase výročia fixácie. Vlani to bolo 13 % hypoték, v tomto roku 17 % hypoték a v roku 2024 by mala končiť viazanosť úroku až 30 % hypoték. Táto skupina dlžníkov takmer s istotou bude musieť počítať s navýšením splátky o desiatky a v niektorých prípadoch až o stovky eur. Uvidíme, čo prinesie ďalšia vlna refixácií v roku 2025, ktorá čaká až 40 % dlžníkov.

Ako sa znížila dostupnosť hypoték?

Vplyvom rastúcich sadzieb sa prirodzene znížil podiel ľudí, ktorí si môžu hypotéku dovoliť. Ešte na začiatku minulého roka dostal úver takmer každý. Dnes, pri splátkach úverov, ktoré narástli o viac ako 50 %, a pri stagnácii príjmov vzhľadom na plošný rast cien, jednoducho ľudia nedosiahnu na potrebnú výšku úveru. Tento fakt podčiarkujú ešte stále extrémne drahé nehnuteľnosti. Zjednodušene povedané, sprísnenie kritérií nijako zásadne nenastavili banky, ale hlavne trh.

Ako sa v dnešnej dobe dostať k úveru?

Najväčším problémom býva nedostatočná kapacita na splácanie požadovaného úveru. Tá sa počíta z mesačného príjmu. Na to, aby si záujemca o hypotéku mohol siahnuť na úver v potrebnej výške, musí často nájsť vhodného spoludlžníka, ktorý by mu vďaka svojmu zdokladovanému príjmu pomohol získať potrebný úver. Problémom je aj nedostatok vlastných zdrojov, ktorými obvykle musia ľudia participovať na kúpe nehnuteľnosti. Ak sa aj človek kvalifikuje na hypotéku, obvykle dostane maximálne 80 % z kúpnej ceny. Štandardne si väčšina klientov bez vlastných úspor zvyšnú sumu dofinancovala prostredníctvom ďalšieho úveru. Tu však v súčasnosti často narážame na to, že ďalší úver už človeku jednoducho nevyjde. Riešením môže byť napríklad pomoc blízkych, ktorí majú možnosť poskytnúť banke ako ďalšie zabezpečenie svoju nehnuteľnosť. Tým pádom si dlžník nemusí brať ďalší úver a kúpnu cenu pokryje len hypotéka.

PRÍKLAD: Ak chcel človek vlani kúpiť byt za 160 000 €, mohol dostať hypotéku 80 %, teda vo výške 128 000 €, aj so spotrebným úverom 32 000 € na kompletné dofinancovanie kúpy, pričom splátka oboch úverov nepresiahla 800 €. Dnes si pri tej istej kúpnej cene a tom istom príjme môže dovoliť k hypotéke financovanej do 80 % zobrať pôžičku maximálne do sumy približne 10 000 €. Vlani si teda mohol zobrať hypotéku aj s dofinancovaním do 100 % kúpnej ceny. Nárast úrokov spôsobil, že tomu istému klientovi v súčasnosti bude chýbať ešte takmer 11 % z ceny nehnuteľnosti.

Ako sa menia splátky na hypotékach?

Výška hypotéky so splatnosťou 30 rokov	Mesačná splátka pri úroku 0,99 %	Mesačná splátka pri úroku 4,50 %	Mesačná splátka je vyššia o
160 000 €	513,89 €	810,70 €	296,81 €
200 000 €	642,36 €	1013,37 €	371,01 €
350 000 €	1124,13 €	1773,40 €	649,27 €

Aký vývoj úrokových sadzieb sa dá očakávať?

Keďže inflácia je v Európe stále vysoká, Európska centrálna banka si nemôže dovoliť zmeniť menovú politiku. Môžeme teda očakávať, že zvyšovanie sadzieb sa ešte neskončilo. Odhady hovoria o tom, že mierny rast úrokových sadzieb bude naďalej pokračovať, avšak výrazne pomalšie, ako tomu bolo vlani. Na zlacňovanie hypoték teda priestor v tomto roku s najväčšou pravdepodobnosťou nebude. NBS taktiež nepredpokladá, že v najbližších dvoch rokoch dôjde k výraznejšiemu poklesu sadzieb.